Aufteilung in Eigentumswohnungen vor dem Mehrfamilienhausverkauf
Durch mehr Aufwand können Sie einen besseren Preis erzielen
Wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus vor dem Verkauf in Eigentumswohnungen umwandeln möchten, um so eventuell höhere Verkaufserlöse durch Einzelverkäufe zu erzielen, müssen Sie zahlreiche Regeln und Vorschriften einhalten.Der Ablauf:
- Besorgen Sie sich einen Aufteilungsplan
- Beantragen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung
- Fertigen Sie eine Teilungserklärung an
- Machen Sie einen Termin für die Beurkundung aus
- Lassen Sie einen Eintrag ins Grundbuch vornehmen
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Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, die bei einem Gebäude die allen Eigentümern gehörenden Gebäudeteile (Gemeinschaftseigentum) sowie die Lage und Größe der Eigentumswohnungen (Sondereigentum) veranschaulicht. Er beinhaltet alle zur Darstellung des aufzuteilenden Gebäudes notwendigen Maße im Maßstab 1:1000. Jede Einheit, die ein eigenes Grundbuchblatt erhalten soll, wird im Aufteilungsplan mit einer separaten Ziffer benannt. Diesen Aufteilungsplan brauchen Sie, um eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu bekommen.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen Sie – unter Vorlage des Aufteilungsplans – beim zuständigen Bauamt. Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung müssen die einzelnen Wohnungen baulich durch Decken und Wände voneinander getrennt sein und jede Wohnung muss einen eigenen abschließbaren Zugang besitzen. Auch Wärme- sowie Schallschutz muss für jede Wohnung sichergestellt sein. Je nach Bundesland können sich die Anforderungen für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung minimal voneinander unterscheiden, wie zum Beispiel in Bezug auf Abstellräume oder Abstellflächen. Details dazu finden Sie in der Landesbauordnung oder erhalten Sie gern von unseren erfahrenen Mitarbeitern.
Darüber hinaus benötigen Sie eine – am besten notariell beurkundete – Teilungserklärung, wenn Sie Eigentumswohnungen Ihres Mehrfamilienhauses einzeln verkaufen wollen. Diese Erklärung regelt die spezifischen Eigentumsverhältnisse bei Mehrfamilienhäusern, wie zum Beispiel zum Treppenhaus, das allen Eigentümern gehört und somit zum Gemeinschaftseigentum zählt. Die jeweils in sich abgeschlossenen Wohneinheiten wiederum zählen zum Sondereigentum. Was in einer Teilungserklärung stehen muss, ergibt sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz. Sie muss unter anderem beinhalten:
- Höhe der Miteigentumsanteile in 1/100- oder 1/1.000-Einheiten
- Lage, Größe und Anzahl aller Wohneinheiten des Mehrfamilienhauses
- Angaben zu Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie zu Sondernutzungsrechten
- Grundstücksbeschreibung
- Beschreibung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum
- Wohneinheiten-Beschreibung inklusive Zweckbestimmung
- Angaben zu den Stimmrechten der Miteigentümer
- Hausordnung
- Kosten-/Lasten-Aufteilung
- etc.
Beurkundungstermin
Um die Unterschriften der Eigentümer in der Teilungserklärung zu beglaubigen oder die Teilungserklärung beurkunden zu lassen, müssen Sie einen Termin beim Notar vereinbaren. Möchten Sie die Teilungserklärung notariell beurkunden lassen, wird der Notar auch prüfen, ob sie WEG-konform ist. Sollten Sie nicht der alleinige Eigentümer sein, stellen Sie sicher, dass alle beim Notartermin erscheinen oder sich mit Vollmacht vertreten lassen.
Grundbucheintrag
Haben Sie die Teilungserklärung notariell beurkunden lassen, kümmert sich der Notar um den Eintrag. Wurden jedoch lediglich die Unterschriften beglaubigt, müssen Sie die Unterlagen beim Grundbuchamt eintragen lassen.
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