Die häufigsten Fragen rund um den Wohnungsverkauf

Ein Wohnungsverkauf bringt viele organisatorische Aufgaben mit sich, wie zum Beispiel die Zusammenstellung und Beschaffung folgender und weiterer Dokumente:

• Mietvertrag sowie unter Umständen Mieterhöhungsschreiben, wenn die Wohnung vermietet ist
• Höchstens drei Monate alter Grundbuchauszug
• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan sowie Gemeinschaftsordnung
• Grundrisspläne und Bauzeichnungen
• Nachweis über die Gebäudeversicherung
• Aktuelle Wohngeldabrechnung
• Aktueller Wirtschaftsplan
• Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
• Beschlusssammlung
• Letzter Grundsteuerbescheid
• Kubaturberechnung, um den umbauten Raum zu veranschaulichen
• Gültiger Energieausweis
• Sanierungs-/ Modernisierungsnachweise

Wer eine Wohnung kauft, bekommt gleichzeitig auch Nutzungsrechte am jeweiligen Wohngebäude. Diese zählen dann zum Gemeinschaftseigentum, während die Eigentumswohnung das Sondereigentum darstellt. Beides hat besondere Rechte und Pflichten zur Folge, die der Käufer wissen möchte und die unter Umständen den Verkaufsprozess und Wohnungswert beeinflussen können. Zum Gemeinschaftseigentum gehören beispielsweise:

• Dach, Decken und Fundament
• Türen
• Garagen und Stellplätze
• Aufzüge, Treppenhaus und Flure
• Außen- sowie tragende Innenwände
• Eingangstür inklusive Gegensprechanlage und
• Briefkästen
• Heizungs- und Versorgungsleitungen
• Gemeinschaftsräume
• Außenanlagen wie Garten oder Innenhof

Verkäufer, die ihre Wohnung veräußern, sollten auch darüber nachdenken, für welche Zielgruppe sich die Wohnung eignet. Denn nur so können Sie Ihre Wohnung am besten vermarkten. Fragen Sie sich also vorab:

• Ist die Wohnung für Singles geeignet?
• Finden Familien in ihr Platz?
• Wo begebe ich mich am besten auf die Suche nach der geeigneten Zielgruppe?

Eine pauschale Antwort gibt es nicht, aber einige Beispiele:

Die Bank kann von Ihnen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen, obwohl Sie noch Schulden bei der Bank haben.

Haben Sie die Eigentumswohnung vor weniger als zehn Jahren als Kapitalanlage gekauft und seitdem vermietet, schlägt der Fiskus beim Verkauf der Wohnung die Spekulationssteuer auf den Gewinn auf und fordert sie ein.

Besitzt Ihre Wohnung keinen gültigen Energieausweis, müssen Sie diesen – gegen Gebühr – noch vor dem Verkaufsbeginn erstellen lassen, sonst drohen hohe Bußgelder. Hier fallen je nach Ausführung des Energieausweises zwischen 50 und 300 Euro an.

Zwar trägt in der Regel der Käufer die Notarkosten, aber auch für Sie als Verkäufer können in dieser Phase Kosten entstehen, wenn Sie zum Beispiel die Grundschuld für Ihre Bank oder ein bestehendes Wohnrecht löschen lassen.

Sollten Sie vor dem Verkauf eine Renovierung in Erwägung ziehen, um den Wohnungswert zu steigern, müssen Sie diese Kosten ebenfalls einkalkulieren.

Der erste Eindruck ist auch beim Wohnungsverkauf in der Regel entscheidend. Umso wichtiger ist es, dass Sie ein Exposé von Ihrer Wohnung anfertigen, das diese nicht nur von ihrer schönsten Seite zeigt, sondern auch wichtige Informationen beinhaltet wie zum Beispiel:

• Anzahl der Zimmer
• Höhe der Nebenkosten
• Ausstattung der Eigentumswohnung
• Zustand
• Zeitpunkt der letzten
• Sanierungen/Modernisierungen
• Quadratmeterzahl
• Baujahr des Wohngebäudes
• Details zum Wohnumfeld/zur Infrastruktur
• Grundrissplan